建物を解体するときの手順と必要になる費用を紹介

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土地活用を行うときは、すでにある建物を維持することが余計な費用がかからず金銭面においては理想的。しかし、すでにある建物が古く修繕費用が大きくかかる場合には建物にかかるお金を抑えるためにも、一度解体・更地にして新しい建物を建て直すというのも一つの方法です。

では、今ある建物を解体し新しく建物を立て直したい場合、どのくらいの費用が必要になるのでしょう。建物にかかる費用はハウスメーカーや面積にもより異なりますが、おおよそ数百万円から数千万円ほど。そこに解体費用もプラスされたとき、あらかじめ用意しておく費用はいくらになるのか計算してみましょう。

土地は、住んでいる住んでいないに関わらず所有しているだけで固定資産税が発生します。余計な費用の発生を抑えるためにも上手に土地活用をしましょう。




1. 鉄骨アパートの解体費用

鉄骨造は木造よりも解体に手間がかかるため割高になります。それがアパートであれば一般住宅よりも大きな建物となるので、より解体費用の高い重量鉄骨造である可能性が高いです。ここでは鉄骨アパートの大まかな解体費用と、その内訳を説明していきます。

1.1. 解体費用の目安

ひとくちに解体費用といっても、実際にかかる額は建物の大きさや立地、工事のしやすさなどによって大きく変わります。大きなアパートであればそれだけ費用が高くつきますし、都心部や住宅街など、建物が密集している地域は重機が入ることができず人力に頼ることになり、その分人件費がかかります。そのため、きちんと見積もりをするまでは具体的な額はわかりづらいです。

しかし平均値を参考にし、坪単位の解体費用の目安を知ることはできます。鉄骨造のアパートであれば、その相場は以下の通りです。

2階建て 3万5000円~4万5000円/坪
3回建て 6万5000円~8万5000円/坪

解体予定の坪面積とこの目安を照らし合わせ、おおよその費用を算出してみましょう。正確な数字ではありませんが、業者で見積もったときの判断材料になります。この数字を大きく上回ったり不自然に下回ったりした場合は、一度その業者に頼むことを考え直した方がいいかもしれません。

1.2. 解体費用の内訳

全体の解体費用は把握できても、その内訳がどうなっているのかは知らないままだと不透明です。この費用については工事がどのように行われるかを理解した方がわかりやすいので、先に解体工事の主な過程について説明します。

解体工事の流れ

  • 仮設工事
  • 内装解体
  • 屋根の解体
  • 基礎撤去

まず仮説工事とは、工事中に使用する電気や水道、足場の設置など、解体工事の最初に行われる工事のことです。この他にも、工事中に発生する騒音や塵で苦情が出るのを防ぐためにしっかりと養生を行い、防音・防塵対策を徹底します。

アパートの解体工事は一般の家屋のものより大がかりになることが多く、騒音や振動、粉塵の苦情もその分入りやすくなります。そのため養生をしっかり行わないと、近隣住民とのトラブルに発展する可能性があります。

内装解体は、石膏ボードなど鉄骨以外の部分を解体することで、基本的には人力で行います。建物にアスベストが使用されている場合は、この時点でその回収を行うため、作業には十分な注意が必要となります。内装解体が終わると重機を使用して屋根を取り壊し、鉄骨部分を切断しながら作業を進めていきます。

この作業が終わると基礎撤去といって、土間や建物の土台として築いたコンクリート部分を重機で取り壊す作業に移ります。アパートは一般の家屋より大がかりな土台が作られていることが多いので、基礎撤去もより労力のいるものになります。発生した大量のコンクリート塊は重機を使って搬出されます。

工事にかかる主な費用

  • 重機解体費
  • 人件費
  • 廃棄物の処理利用

解体工事の過程において、工事の初期段階は人力、中盤からは重機を使った工事となることがわかります。そのため人件費に加えて重機解体費もかかりますが、比較すると人件費のほうが高くつくので、重機が入ることのできない立地にある建物の解体は費用がかかることが多いです。

また作業中、壊した屋根や壁、切り取った鉄骨や土台となっていたコンクリート塊など、大量の廃棄物が生じます。これらの処理費用も依頼主の負担となっています。


2. 解体費用の判断は坪単価とその他の費用で決める

実際に見積もりをする際に、どの業者がよいのかというのはなかなか判断しづらいものです。ここでは、業者を判断するポイント、そして別途にかかる可能性のある費用について説明します。いくつか見比べてみて、一番だと思える業者と契約しましょう。

2.1. 業者を判断するポイント

基本的には、2つか3つ、あるいはそれ以上の業者を比較して判断するのが賢明です。先述した坪単価の目安を念頭に置きながら、安く見積もってもらえる業者を選びましょう。

ただし、不自然に安い見積もり価格を提示する業者には注意が必要です。いくら解体費用に業者で差があるとはいえ、おおまかな工事のやり方はどこも変わりませんし、解体するのは同じ条件のアパートのはずです。よってここの業者だけ群を抜いて安いという場合、他の業者は見積もり価格に含めている費用を別途の費用としている可能性があります。

どこかおかしいと感じたら、見積もり費用の内訳を詳しく見せてもらい、別途にかかる費用はないのか聞いてみましょう。解体工事というのは何度も経験するものではありませんし、高すぎる、安すぎるといった感覚はやはり複数の業者を比較してみなければわかりません。手間がかかるかもしれませんが、いろんな業者で見積もりをしたり話を聞いたりして、納得のいく予算に落ち着けましょう。

2.2. 別途必要となる費用とは

解体工事の流れと、その作業に必要となる費用の内訳については先述しましたが、それとはまた別の費用がかかる場合があります。対象となるケースとならないケースがあるので、自分がどちらであるかを確認し、坪単位で見積もった費用以上のお金がかかっても対応できるような予算を想定しておきましょう。

主に考えられる別途の費用は以下の通りです。

  • アスベスト処理費
  • 地中埋蔵物解体費
  • 解体に関する届け出にかかる諸費用

まずアスベスト処理費は、解体する建物にアスベストが使用されていた場合にかかる費用です。アスベストは主に断熱効果や耐火効果のために使用されていた物質ですが、現在は人間の健康を害するため製造、使用ともに禁止されています。

しかし、禁止が決まった昭和50年以前に建てられた建物にはアスベストが使用されている可能性があるため、解体時には特別な処理をしなくてはなりません。その際かかる費用は坪単価で計算した解体費用とは別のものになるので、解体するアパートにアスベストが使用されているかどうか、事前に確認しておきましょう。

2つ目は、地中埋蔵物解体費です。これは基礎撤去で土台となっているコンクリートを取り壊したとき、地中に井戸や浄化槽などの解体対象となる埋蔵物が発見されるとかかってしまいます。見積もりの段階では想定されない費用なので、多少の余裕を持った予算設定を心がけましょう。

最後は、解体に関する届け出にかかる費用です。解体工事をする際は行政へのさまざまな届出が必要になります。具体的には、建設リサイクル法の事前要請、建設工事計画届、電気やガスなどのライフライン停止申請、アスベスト除去に関する届出、工事終了後の建物滅失登記などです。

届出にかかる費用で特に気を付けなければならないのは、建物滅失登記です。すべて自分で手続きをすれば手数料の1000円程度しかかかりませんが、法務局に出かけて情報を調べるなどの必要があるため手間も交通費もかかります。

自力で手続きをするのが面倒な場合、土地家屋調査士に依頼してその代行を依頼することができますが、この費用は大体5万円程度かかります。費用をなるべく抑えたい場合は、自分で手続きしてしまうほうがよいでしょう。

参考:https://messitu.com/newpage33.html


3. 鉄骨アパートの解体費用を抑えるポイント

解体費用というのはかなりの高額になるので、抑えられるところは少しでも抑えたいはずです。そのコツとして一番重要なのが、契約前により正確な見積もり費用を出してもらい、正しい情報をもとに複数の業者を比較すること。ここでは、見積もりを出してもらうときに依頼する側が確認すべきポイントを説明します。

3.1. 正確な見積もりを出してから契約

解体工事を頼む業者では、契約前に見積もりを出してもらうのが通常ですが、業者はその後現地調査を行います。契約する前に現地調査に立ち会い、紙面上だけでは出すことのできない正確な見積もりを出してから契約することをおすすめします。現地調査の流れは大体以下の通りです。

  • 建物付近の道路状況
  • 隣接する建物との境界
  • 解体する建物の状況

道路状況の確認が必要なのは、その広さや交通量でどのような重機を使用するかを判断するからです。また、人がよく通る場所であれば交通整理の人員も必要になり、費用がかかります。

隣接する建物の確認では、敷地と敷地の境目に塀などの解体対象物があるかなどが重要になってきます。現在あまりそういったケースはありませんが、解体費を隣人と折半するという可能性も出てきます。

また、建物がどのような造りかによっても費用は変わります。鉄骨造のアパートの場合はより厚みがある鋼材を用いた重量鉄骨造でしょうが、解体する建物の高さや敷地面積、屋根や外壁の材質など、費用に関わってくるポイントは多くあります。

解体工事の現地調査では、このように解体費用を左右するポイントを確認していきます。きちんと立ち会って、不透明な部分を残さないよう、気になる点はすべて質問するのがよいでしょう。

3.2. 内訳を確認して費用削減

見積もりの費用を出してもらったら、その内訳をきちんと確認しておきましょう。先述した解体工事の大まかな流れを踏まえていれば、どの項目が何を指しているのかは理解できるはずです。内訳を見せてもらったとき、そこに含まれるべき項目が含まれていなければ、別途加算される可能性がありますので、慎重に見ていきましょう。

別途加算される項目としてよくあるのは、塀の解体費用、物置の撤去費用、樹木の撤去費用などです。これらの項目を別途追加という形にされていると、見せかけの見積もり費用は安くなりますが、実際に払う額が曖昧になります。

また鉄骨アパートの解体の場合、鉄スクラップ(鉄くず)が大量に出ることとなります。鉄スクラップは資源として再利用できるので、本来買い取りをしてもらえるものです。費用が安くなるポイントなので、内訳の中に鉄スクラップ売却の項目があるかも確認しておきましょう。


4. アパートの解体には立退き料も想定

アパートの解体は、業者との関係だけを考えていればいいわけではありません。入居者に対する誠実な対応、そして立ち退き料の支払いも考慮する必要があります。

4.1. 立ち退き料とは

空き部屋が増えてきた、維持費がかかる、土地を売りたいなど、アパートの管理人の都合で建物を解体するとき、入居者には立ち退きをしてもらわなければなりません。この立ち退きの代償として管理人が支払うのが立ち退き料です。ただし、この費用は法で定められているものではないため、必ずしも払わなくてはならない、というものではありません。

おおまかな内訳は、立ち退き後に新たな住居を探す際に生じる費用、引っ越し費用などです。しかしこれは立ち退き要請がどのような状況で為されたかによって大きく変わるものなので、一概に言えるものではありません。

一般的に支払われるものですが、支払わなくてもいいケースもあります。具体的な金額が定められているわけでもないので、入居者と管理人の間にしっかりした信頼関係が築かれており、かつ、立ち退き要請の時期や条件に入居者への配慮があれば、立ち退き料を請求されることもないと考えられます。

4.2. 必要に応じて弁護士に依頼することも

入居者との立ち退き料の交渉がどうしても難航する場合や、そもそも自分で対応をする時間がないという場合は、弁護士に依頼するのも一つの手段です。もちろんその分費用はかかりますが、交渉が上手くいかないというストレスを考えれば、賢明な判断といえるでしょう。


5. 鉄骨アパートの解体費用はトータルで判断

解体費用はその内訳にもさまざまな項目がある上、解体に必要な費用以外のものについても考慮する必要があります。坪単位で計算してもあまり正確な費用を算出することはできないといえるでしょう。複数の業者で見積もりをして比較するのが一番ですが、時間や労力もかかることですから、すべての業者に現地調査をしてもらうわけにもいきません。

5.1. 解体費用はナコウドの一括見積もりを使おう

正しい見積もりをする自信がない、調べると解体業者がたくさんあって、どこにすればよいのかわからないという場合、ナコウドを利用するのがおすすめです。最終的にいくら必要であるかがわかりやすく、不安な点もしっかり対応してもらえます。高額な解体費用を少しでも抑えるために、しっかりとした業者選びを心がけましょう。



電気・ガス・水道の各事業所の電話番号は、請求書や通知書に記載されています。請求書や通知書は捨てずに手元に用意しておきましょう。

5.2. 解体工事後は法務局へ

解体工事終了後は、建物の登記簿を閉鎖する「建物滅失登記」を法務局へ申請する必要があります。建物滅失登記は、建物がなくなったときは必ず行う申請で一般的には解体業者が行います。もしも、自分が申請を行う場合は解体業者から「建物取壊し証明書」と「解体業者の印鑑証明書」をもらいましょう。

また、建物滅失登記の手続きは処方書士などの専門家に委任することも可能。専門家に委任する場合は、委任状と印鑑証明、手数料などが必要になります。


6. 自分で建物を解体する場合に必要な資格について

建物の解体費用を抑えるためのもっとも有効な方法は、自分で解体すること。事業として建物の解体を行う場合には「建築業許可」や「解体工事登録」などが必要になります。しかし、自分が所有している土地の建物を解体する場合には基本的に問題ありません。

ただし、すべて手壊しで行うのには限界があります。もしも、重機や工事車両を使って解体する場合には「小型移動式クレーン運転技能講習」や「車輌系建設機械運転技能講習」、「建設機械施工技術検定」を受ける必要があります

また、建物の建築資材にアスベストが含まれている場合には専門家による検査が必要。自分で建物を解体する場合に必要な資格は基本的にはありません。しかし、解体作業にかかるすべての届出を自分で行い、必要になってくる検査や資格があることを理解しておきましょう。

 


 

7. 建物を解体する前にリフォームも検討しよう

建物が古く、倒壊の危険がある場合はリフォームの検討は難しくなります。しかし、建物の柱など再活用できる部位が多く残っている場合にはリフォームも検討しましょう。リフォームを検討することのメリットとデメリットについて見てみましょう。

7.1. リフォームすることのメリット

建物のリフォームを行う大きなメリットは総合的な費用の安さ。建物の建て替えを行う場合、建て替えが完了するまで他の住居で仮住まいすることになります。しかし、リフォームの場合は家に住みながら工事を進められることもあるため、家賃などの費用を抑えることができます。

また、使える柱などは再活用するため産業廃棄物も少なく処分費用を大幅に軽減。建て替えに比べて工事費用も安く、不動産取得税・固定資産税・都市計画税・登録免許税などの税金も抑えることができます。そして、間取りや構造に不満があった点もある程度自由に変更可能。

短い工事期間で、不満点をほぼ解決できるリフォームは価格を押さえて納得の住まいを手に入れる方法の一つです。

7.2. リフォームすることのデメリット

リフォームは建て替えとは異なり、基礎や柱に変化はありません。そのため、老朽化や劣化が激しい場合は補修工事が必要になります。この補修工事が大掛かりになればなるほど費用は高額に

また、補修工事を行っても基礎や柱は同じなので家の強度に不安が残る可能性もあります。リフォームは既存の建物に手を加えていく慎重な作業になるため工事費単体は高くなる場合もあるうえ、建物の構造によってはリフォームはできない場合もあります。


8. 全面リフォームなら費用も時間も削減できる

建物の解体して建て替えを行う場合、解体の期間と新しく建てる建物の期間で6カ月から1年ほどかかります。解体費用や建て替え費用の他に仮住まいの費用などもあり、解体して建て替えを行う場合にはかなりの費用の準備が必要。しかし、全面リフォームを行う場合は費用を大きく軽減可能。

工事期間も数週間から3カ月程度と早く、費用も時間も削減したい人におすすめ。ただし、全面リフォームで費用も時間も削減するためには柱や基礎がリフォームできる状態かの判断が大切になります。解体するかリフォームするか迷っているときは、一度、解体業者に相談しましょう。

8.1. 工事の一括見積はナコウドがおすすめ

解体業者を探したくても、インターネットで検索すると多数でてきて迷ってしまいます。そのようなときにおすすめなのが、信頼できる優良解体業者に一括見積可能なナコウド。簡単無料の複数の見積もりを見比べることで、自分に合う解体業者を探すことができます。



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