鉄骨建物の解体費用|坪単価について解説

【投稿日】

【更新日】

まずは、そもそも鉄骨造とはなにか、また鉄骨造の建物の特徴を確認していきます。




1. 鉄骨造の建物の特徴  

鉄骨造とは、建物の骨組みに鉄骨を使用した構造のことをいいます。建物の構造にはいくつかの種類があり、鉄骨造のほかに木造、鉄筋コンクリート造(RC造・SRC造)といったものがあります。それぞれ長所や短所があり、それらの特徴を知ることで、より鉄骨造への理解が深まるともいえます。一旦、種類ごとの特徴をみていきます。

1.1. 木造

主に木材を使用した建物の構造のことです。伝統的な日本家屋では、この木造がメインとなります。比較的に建設コストが安価で、通気性もよいという特徴があります。そのため湿気に悩まされることも少ないでしょう。ただし通気性のよさがある反面、防音効果は低い構造となります。遮音性が高い家で過ごしたい人は、別の構造を検討したほうがよいでしょう。

1.2. 鉄骨造

建物の骨組みに鉄骨を使用した構造のことです。前もって主要部材を工場で生産し、それを現場で組み立てる建築方法が一般的となっています。通気性は木造に劣るものの、防音性は木造にやや勝る特徴があり、工期が短期間ですむため、こちらも建築費用が低コストで抑えられる特徴があります。そして鉄骨造のなかでも「軽量鉄骨造」と「重量鉄骨造」の2種類があります。

軽量鉄骨造は厚さ6mm以下の鋼材を使用した場合です。一般の住宅や小規模の建物で用いられることが多い構造です。対して、使用された鋼材の厚さが6mmを超えるときは重量鉄骨造となります。こちらは主にビルなどの大規模な建築で用いられることが多いです。

軽量鉄骨造に比べると、重量鉄骨造のほうがやや防音性に優れています。とはいえ鉄骨造自体がそこまで防音効果が期待できない構造であり、下記で記載する鉄筋コンクリート造のほうが防音性は優れています。

1.3. 鉄筋コンクリート造(RC造・SRC造)

鉄筋とコンクリートを組み合わせた構造のことをいいます。RC造は、コンクリートに太さが約1cm以上の、強度の強い鉄筋を埋め込んで建築する構造で、木造や鉄筋造に比べ、耐久性や防音性が優れています。また外部の音を遮断する効果もあり、静かな住環境を求める人にはぴったりといえそうです。

SRC造は鉄筋に加えて、より頑丈な鉄骨とコンクリートを使用した構造で、耐久性はRC造よりも高いとされています。RC造・SRC造ともに防音性は高いですが、建築コストも高いことがデメリットといえるでしょう。SRC造は主に高層マンションなどを建築するときに用いられています。

2. 鉄骨造の建物の解体費用の坪単価の目安   

ここからは鉄骨造を使用した建物の、解体費用の目安を確認していきます。解体費用は坪単価であらわされ、建物の坪数によってトータルの解体費用は変わってきます。おおむね下記のような坪単価が多いようです。

軽量鉄骨造 解体費用・坪単価3万4000円程度
重量鉄骨造 解体費用・坪単価4万5000円程度

この坪単価はあくまでも目安です。実際の解体費用は、建物の場所や工事の難易度、必要な人員数によっても変わってきます。地域によっても差があるようですし、坪数によって坪単価がもっと上がる場合もあるようです。

それでは実際に解体工事を計画していくにあたり、手順なども確認していきます。

2.1. 解体業者の選定

優れた解体業者を選定することはとても重要といえます。国土交通省の発表によると、日本国内には1万社以上の解体業者があるとされています。それだけ多くの業者があれば、解体工事の質や料金もさまざまとなります。優れた解体業者を選ぶことができれば、その後の工事や手続きもスムーズに進むでしょうし、工事費用も納得できるものとなる可能性が高いです。

2.2. 工事前の事前準備

現場の状況を確認したり、工事計画をたてたり、近隣住民への挨拶まわりをしたりなど、工事前にも必要なことはあります。こういったことを丁寧に行ない、親身に相談に乗ってくれる解体業者が望ましいでしょう。また、万が一「近隣の家を壊した」などの事故が発生した場合に備えて、工事賠償保険に加入する業者を選ぶこともポイントといえそうです。

2.3. 解体工事にかかる日数

鉄骨造解体工事にかかる日数ですが、80平方mほどの敷地で2階建ての建物であれば、10日前後が目安といわれています。木造に比べ数日ほど工期が長いようですが、鉄筋コンクリート造の場合よりは短期間ですむようです。ただし、解体業者の選定から、工事が完了して必要な手続きがすべて終わるまでは、2カ月程度が目安となります。

2.4. 解体工事完了後は建物滅失(めっしつ)登記が必要

解体工事が完了し建物がなくなっても、まだ必要な手続きがあります。建物滅失登記とは法務局の登記簿に、建物がなくなった旨を登記する手続きのことです。解体工事の完了後、1カ月以内に申請する義務があります。もし手続きする場合は、以下書類が必要です。

建物滅失登記申請書

正確には「登記申請書」をまず作成し、登記の目的を「建物滅失」と記載した申請書が必要ということです。登記申請書は法務局のwebサイトからもダウンロードできるようになっており、そちらを利用するとよいでしょう。

記載する内容は日付や所在地、申請人名はもちろんのこと、不動産番号や家屋番号、建物の種類・構造・床面積なども記載する必要があります。そのため、こういった登記記録を確認するための登記事項証明書や要約書を、必要に応じて取得するとよいでしょう。

登記事項証明書や要約書は、法務局で取得することができます。登記事項証明書はその名の通り、証明書の効力があり、取得費用も要約書に比べ高いことが多いです。登記情報の確認がしたいだけであれば、要約書で十分でしょう。

物件の所在が特定できる案内図

物件の所在がどこなのか確認できればよいので、住宅地図をコピーしたものを用意し、解体物件の位置に丸をつけるだけでもよいです。正式な書類というよりも、登記官が現地調査をするために必要となっています。手書きでもよいのですが、住宅地図などのほうが分かりやすく、作成する手間も省けるかも知れません。

取毀(とりこわし)証明書

取毀証明書は自分で用意する書類ではなく、解体工事を請け負った業者が作成します。建物滅失証明書といった名前で作成する業者もあり、業者が建物を取り壊したことを証明する書類です。この書類には「建物の表示」や「滅失理由」、「所有者」などが記載されており、また業者の本店商号や代表者名の記載と代表印の押印がされています。

解体業者の印鑑証明書

解体業者が用意する書類です。取毀証明書で押印されている印鑑の、印鑑証明書が必要です。また印鑑証明書の名義も、解体業者名と一致している必要があります。

業者の資格証明書

解体業者が用意する書類で、資格証明書はその業者の本店商号や、代表者名を証明する書面です。資格証明書として有効なものは「全部事項証明書」、「現在事項証明書」、「現在事項一部証明書」、「代表者事項証明書」といった書類です。

その他必要であれば原本還付請求書

建物滅失登記の申請で必要な書類のうち、取毀証明書・印鑑証明書・資格証明書の3つは解体業者が用意するものとなります。これらの書類の原本の返却を希望する業者も多く、その場合は原本還付請求書を自分で作成します。

作成方法は、タイトルを「原本還付請求書」とし、「この謄本は原本と相違ありません」の一文と、日付・住所・氏名を記載し、自分の印鑑を押印すれば完成です。業者が用意した書類はコピーをとり、原本・コピーに加え、作成した原本還付請求書をまとめて提出します。そうすることで、原本はあとで返却されることとなります。

3. アスベストが使用されている場合は除去費用が掛かる

アスベスト(石綿)は熱や摩擦に強く、酸やアルカリにも強い鉱物繊維のことです。その耐久性から、軽量耐火被覆材などとして、多くの建築物に使用されていた建築材料です。昭和30年頃から使用され、ビルの高層化や鉄骨構造化にともない、鉄骨造建築物などで昭和40年代の高度成長期に多く使用されていました。

しかしアスベストは吸い込んでしまうと、その変化しにくい性質から肺の組織に刺さり、長い潜伏期間を経て、肺ガンや中皮腫となる危険性が指摘されました。そのため現在では、使用は法令で制限されています。また使用されている建物におけるアスベスト除去については、大気汚染防止法などの法令で定められた届け出や事前調査、基準を遵守した除去作業が必要となります。

こういった危険性があり難易度の高い除去作業が必要な、アスベストが使用されている建物の解体は、通常よりも多くの費用が発生します。以下は国土交通省が発表する除去費用の目安です。

建物の面積 300平方m以下 300平方m~1,000平方m 1,000平方m以上
アスベスト除去費用 2万円/平方m ~ 8.5万円/平方m 1.5万円/平方m ~ 4.5万円/平方m 1万円/平方m ~ 3万円/平方m

こうしてみると建物の面積が広いほど、1平方mあたりの除去費用は安くなることが分かります。とはいえ面積が広いため、相当な費用が加算されることとなるでしょう。いずれせよアスベストが発見された場合は除去費用が発生し、解体工事の合計費用も大きく変わることになります。

4. 鉄骨造の建物の解体費用をできるだけ安く抑える方法  

ここまでみてきたように、鉄骨造の建物の解体には多くの費用が発生するでしょう。特にアスベストは、過去の鉄骨造の建物が盛んに建設されていた時代に、多く使用されていました。老朽化した鉄骨造の建物からアスベストがでてくる可能性は十分にあるといえます。

なるべく余計な費用を発生させないためのポイントを、ここではみていきます。

4.1. 不用品は自分で処分する

解体工事で発生した廃棄物については産業廃棄物として、建築リサイクル法などの法令に沿って解体業者が処分します。ただし不要な家具などまで業者に処理を依頼すると、別途費用が発生する可能性が高いです。解体工事をむかえるまでに不要品はなるべく自分で処分することが、費用を抑えるポイントのひとつとなります。

4.2. 自治体の補助金が利用できるか確認する

老朽化が進んだ空き家の場合は、倒壊などの危険性もあるため、解体にあたり自治体が補助金をだしていることがあります。すべての自治体が補助金をだしているわけではないため、一旦役所に確認してみるとよいでしょう。

4.3. 一括見積もりで条件の良い解体業者を探す

優れた解体業者をみつけることができれば、工事の質も高く、また解体費用を抑えることにも繋がるでしょう。ただし一概に費用が安ければよいわけではありません。相場より極端に安い費用で受注し、手抜き工事や、必要なプロセスを省いた工事をする悪質な業者も存在しています。

なるべく多くの解体業者に見積もり依頼をすることが大切です。多くの業者の見積もり書をみていくことで、業者ごとの特徴や発生する費用の相場、対応の親切さなども分かってきます。細かく項目分けされて内容が明確な見積もり書もあれば、一括で合計金額のみ記載されている見積もり書もあります。相場より高い金額の業者もあれば、逆に安すぎる業者もあります。

解体業者を選定するにあたって大切なポイントをみていきます

現地調査した上で見積もりをだしてくる業者を選ぶ

電話などの口頭で見積もり金額を伝えてくるだけの業者は、工事費用があとで大きく変わってしまう可能性があります。建物自体の構造や周辺の道路状況などによって、解体の難易度は変わるからです。そのため、現地調査をきちんとした上で見積もりをだしてくれる業者のほうが、信用度は高いといえます。

近隣への挨拶まわりに同行してくれる業者か

解体工事は、大きな騒音や粉塵を発生させる工事です。近隣住民からの苦情やクレームを防ぐために、工事前の挨拶まわりは重要といえるでしょう。工事経験が豊富な業者であれば、挨拶状を作成してくれる場合もあるようです。挨拶まわりに同行するような意識の高い業者であれば、安心感がありますし信用度は高いでしょう。

更地にしたあとの利用にあわせた工事をしてくれる

建物をなくせばよい、という単純な工事ではなく、更地にしたあとの利用方法を気にしてくれる業者は信頼性が高いといえます。建て替えをするのか、駐車場にするのか、売却するのかなどにあわせて、土地の仕上げかたを変えてくれる業者が望ましいです。

建物がなくなって廃棄物を撤去すれば更地となりますが、建物を建築するためには整地という、建築に適した土地の状態にする必要もあるからです。売却するにしても、ある程度きれいな土地だと思われなければ、買い手がつかないことも考えられます。

建物滅失登記の必要書類を熟知している

解体業者に用意してもらう書類もいくつかあるため、スムーズに用意してくれる業者は安心感があるでしょう。多くの人から選ばれている解体業者であれば、建物滅失登記についても経験豊富なはずです。工事の計画から着工、さらに工事完了後の手続きの流れや必要書類についても、丁寧に教えてもらえるでしょう。

5. 鉄骨造の建物の解体費用を賢く抑えよう

なにかと費用がかかる鉄骨造の建物の解体ですが、優れた業者をみつけることが一番重要かも知れません。優れた業者であれば、業者のほうから費用を節約するための提案をしてくることもあるでしょう。アスベストが万が一みつかっても、柔軟に説明・対処してくれれば安心感があります。そういった風通しのよい関係を築ける業者を選ぶことが、解体工事を成功させるポイントといえそうです。