古家ありの土地だと解体費用の相場はどのくらい?|安くするコツ

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古家ありの土地だと解体費用の相場はどのくらい?|安くするコツ

中古住宅にはならない、経済的価値のない古い家が「古家」です。中古住宅とは違い、そのままでは住むのに問題があったり、取り壊して新たに家を建てたほうが安全だったり、基本的に家を求める人にとっては、あまり魅力がありません。
活用方法ももちろんありますが、様々な事情から「解体」を余儀なくされるケースもあります。古家の解体には、果たしてどのくらいの費用が掛かるのか、費用は安くできるのか、古家つきの土地を買おうか悩む人や、手放したい人にも役立つ情報を併せて紹介します。

古家ありの土地の賢い活用方法とは

古家つきの土地の場合、周辺の土地相場より安くなっているケースも多いです。そのため賢く使うことで、格安でマイホームを手に入れることも夢ではありません。

古家をリノベーションして暮らす

少しリフォームすれば、また住居として暮らせるような古家であれば、実際の間取りや日当たり、建物の位置などが分かりやすいことも特徴です。近年は、古さを活かしてリノベーションをすることで、理想の暮らしを実現させる人も増えています。 この場合は、建築士などに依頼して、建物自体の状況を把握してもらい、理想とする家の状態にするためには、どの程度の費用を要するか調べてもらう必要があります。 たとえば、1981年6月以降に耐震基準の確認審査が下りているかどうか、ということは重要なポイントです。費用だけに目を奪われて、安全性を疎かにしないことが重要です。

古民家と古家の違い

古家と古民家は、別物と考えたほうが良いでしょう。古家は、住宅として人が住むにはほぼ向かない、資産価値がない建物を指します。一方で、古民家は築50年以上であり、なおかつ日本の伝統的な技術が活用された家のことを指します。 古民家は、歴史的に重要な文化財として扱われることもあるため、場合によっては自治体に対して文化施設として提供する方法もあります。

DIY可能なシェアハウスなど賃貸として貸し出す

近年人気の高まっているDIYですが、その性質上、賃貸だとなかなか大規模には行えないことが現状です。住むのに支障がないような古家であれば、DIY可能な箇所などをしっかり決めたうえで、シェアハウスや店舗用物件など、賃貸として活用することも一つの方法です。 また「思い入れがあるからそのまま残したい」ということであれば、近隣住人が気軽に集まれたり、イベント会場に活用できたりする場所として、NPO法人などに提供するのもよいでしょう。利益にこそならないものの、大切に使ってもらえるほか、様々な人のコミュニケーションの場を、提供できる意義があります。

解体して新しい家を建てる

古家つきの土地の場合、買主が古家の解体手配や、費用を負担することが一般的です。しかし、その費用を見越して、土地の価格自体が安くされていることも多く、解体費用を安くできれば、その分お得になります。また場合によっては、売主側が解体費用を負担するケースもあるため、能動的に動くことで、費用を抑えられるというメリットがあります。 ただし一方で、余分な処理費用が発生する可能性はゼロではありません。このように、デメリットがあることを理解したうえで活用することが、古家つきの土地を購入するときには、大切なポイントになります。

古家の解体費用の相場と内訳

古家を実際に解体する場合は、どのくらいの費用が掛かり、その内訳はどのようになっているのか、一般的な設定を見ていきましょう。

古家を解体するときの費用内訳

まず、費用の内訳を見ていきましょう。
  • 建物解体
  • 人件費
  • 処分費用(古家の中にある家電などは別)
  • 足場の組み立て
  • 養生(周辺への騒音や粉塵を出さないための処置)
  • 廃材の分別や搬出に使う重機などの交通費
  • 整地
  • 近隣対策費用
  • その他諸費用
基本的に一番多く掛かるのは、建物を解体して、その廃材を処分する過程で発生する人件費です。大きな重機や重い廃材を運べるトラックが、出入りできる場所ではなく、たとえば住宅地の中にあったり、隣家と接したりしている場合は、手作業を余儀なくされることもあります。 手作業が増えるとその分、人件費もかさみます。人数が増えたり日程が長引いたりすると、より費用が掛かります。このように、土地の立地条件にも左右されるため、基本的には専門業者に見積もりを取ってもらわなければ、正確な費用は分からないことがほとんどです。

解体費用の相場はどのくらい?

解体費用は、頑丈な造りで手間がかかり、広い道路から遠い土地であるほど高くなります。古家の場合、ほとんどは木造住宅であることが多く、鉄筋コンクリート造の住宅などよりは、安く済むことが一般的です。 2階建ての場合は、諸費用も含めて1坪あたり30,000〜50,000円ほどが目安です。ただし、これはあくまで目安であり、場合によっては1坪20,000円程度で解体してもらえることもあります。たとえば、50坪ほどの古家の場合、150万円〜250万円ほどが目安です。

費用がかさむケースも多い

しかし、家の中に、まだ家電や家具が残っている場合は、別途費用がかかります。また、地中に浄化槽や、以前の建物の基礎などが残っている場合には、埋め戻しや撤去などの費用が、その都度掛かってきます。 さらに、莫大な費用が掛かるケースもあります。たとえば、屋根にアスベスト(石綿)が使用されていた場合、処分費用も含めると、解体費が倍額になるケースもあります。 とくに、昭和48年以前の建築物には、アスベストが使用されていることも多いため、事前によく調べておきましょう。また、駐車場部分にコンクリートが敷かれていたり、庭木だけでなく雑草も多かったりした場合には、この撤去費用がかかることもあります。

面積が広い家は業者選びも慎重に

とくに広い古家の解体の場合、建設リサイクル法の規定により、届出業者でなければ対応できない家もあります。延べ床面積が80平方m以上の場合は、この届出業者に限られます

古家の解体には助成金が使えることも

家や土地の購入だけでも大金が掛かるのに、さらに解体費用がかかるとなると躊躇しがちです。しかし自治体では、この解体費用に関して、助成金制度を設けていることがあります。

各自治体が設けている「助成金制度」

「老朽家屋等解体工事助成」「老朽危険空家解体補助金」など、様々な名称で呼ばれている、空き家の補助金制度ですが、これは各自治体がそれぞれ設定しているためです。管轄の自治体から、その制度に従って一部を補助金として支給してもらえます。 しかし、自治体が指定する制度なので、必ずしもすべての自治体にあるとは限りませんし、また条件についても異なるケースがほとんどです。とくに「国から個人に向けた補助ではない」ということは、しっかり覚えておきましょう。 また空き家だけではなく、例えばブロック塀などの家以外のものに対して、助成金制度が設けられているケースもあります。有効に活用すれば、解体費用の負担を軽くしやすくなります。

対象となる古家の条件

自治体ごとに古家とされる条件は異なりますが、一般的に言われているのが「1年以上誰も住んだり、店舗として使われたりしていない」「個人が所有する建物である」「一戸建ての住宅」という3点です。さらに、自治体によっては、「空き家バンクへの登録」や、「放置による周囲への影響の懸念が大きい」などの条件が加わります。 また上限金額も、下は20万円から多くて160万円以上の場合もあります。対象となる費用も、全体の2分の1以内、3分の2以内など、自治体の設ける制度によって異なるため、一概には言えません。そのため、解体費用の補助金を当てにし過ぎると、「実は条件に当てはまらずに費用が出なかった」などということもあり得ます。 下記は一部の例ですが、日本各地で300カ所以上の自治体がこうした制度を実施しています。
自治体名 条件 補助金上限
東京都中央区 ・S56.5.31以前に着工したもの
・特定緊急輸送道路道の地区
工事費用の3分の1から6分の1
長野県長野市 ・災害危険区域内にあるもの
・老朽危険空き家
・事前診断必須
・2018.12.28までの間
工事費用の2分の1(上限50万円)
福岡県福岡市 ・ブロック塀などの除去
・工事の1カ月前までに申請
・高さが2.2mを超えるコンクリートブロック塀
・高さが1.2mを超え、控え壁が有効に設けられていない
・危険な状態であると判断できる高さ1m以上のブロック塀
除去するブロック塀の長さに5,000円をかけた額の2分の1、もしくは除去費用の2分の1のうちの低い額を助成(上限15万円)
まずは、対象の空き家がある自治体のホームページなどで、補助制度の有無をしっかり確認してから、空き家解体を検討するのもおすすめです。

古家の解体費用を安くするためのポイント

いざ解体するとなったら、どうすれば費用を抑えられるか、ポイントを2つに分けて解説します。

ポイント1.家具や家電などはできるだけ自分で処理

住居の中に、家具や家電が残っている場合は、できるだけ自分で処理しておきましょう。こうした家電類を、業者に片付けてもらうこともできますが、別料金として計算されるため、できる範囲で自分で処分しておくと、出費を抑えられます。 もし残ったままで解体すると、プラスして10〜15万円ほど要求されることもあるため、できれば事前に自分で処分するか、もしくは売主と仲介会社に交渉しましょう。こうした家の中の家電や家具の処分については、売主が行う契約にできる場合もあります。とくに、古い家で売主側も早く手放したい場合は、こちらの要求が通ることもあるようです。

ポイント2.一括見積もりを利用する

基本的に、解体費用は人件費が占めています。したがって、業者によって人件費の差が出るため、解体費用もそれぞれの業者によって異なります。また業者によっては、壊した資材について、自分の処分場で処理してくれる業者もあります。 自社で処分場を持っている業者の場合、処分を他のところへ依頼しないため、その分だけ処分費が安くなります。そこで、一括見積もりを利用することで、こうした安くてもきちんと処分をしてくれる業者や、同じ費用でもサービスが異なる業者などを、見比べることができます。場合によっては、40万円近く差が出るケースもあるため、少なくとも2社は見積もりを取ってみましょう。 一括見積もりサービスでおすすめなのは、優良な業者が揃った「ヌリカエ」です。
地下設備など、壊してみないと分からないこともありますが、大まかな費用が分かるのは、今後の資金計画のためにもとても重要です。とくに、新築の建設を考えている人にとっては、解体費用がどの程度かかるかを知ることで、新築の予算を組み直す必要が出てくる場合もあります。そのため、見積もりだけでも取ることをおすすめします。

ハウスメーカーから紹介されることもある

解体業者については、新築を依頼したハウスメーカーから「うちが一緒に行います」と提案されることもあります。買主側からすると、全ての手続きを一括化でき、業者探しや挨拶周りなど手間が省けるというメリットがあります。新築の手続きや土地の売買、翌年のための確定申告など、やるべきことが多い状況を解決するためには最適です。 しかし、ハウスメーカー経由で依頼をする場合、ハウスメーカーが仲介手数料のような形で、お金をもらうことも多く、自分で解体業者を見つけるより費用が掛かることが多いのです。手続きを一括化できる点にメリットを感じるか、自分で業者を見つけて費用を少しでも節約するか、重視するポイントによって、方法を選んでいきましょう。

解体費用を節約して古家ありの土地を上手に活用しよう

解体費用が節約できれば、その分、古家ありの土地の購入費用は安く済みます。解体しないという選択肢も、視野に入れつつ検討できればベストですが、そうもできない古家も多くあります。解体現場の状況によっては、周辺住民とのやり取りが必要になることも多いでしょう。 古家の解体に慣れていて、できるだけこちらにとって有利な条件を持つ、優良な解体業者を探していく必要があります。解体業者ごとにも得意分野があるので、広い家屋に対応できる業者や、狭い路地でも対応している業者の中から、自分の物件に合う業者を探すことが重要です。 しかし、業者の中には下請け業者に解体を依頼し、その仲介費用を含めた解体費用を請求する、悪徳業者がいるケースもあります。したがって、一概にどこでもいいから見積もりをするわけにもいきません。そんな時に便利なのが、一括見積もりサイトのヌリカエです。

優良な解体業者を探すならヌリカエの一括見積もりが便利

一括見積もりサイトの中でもおすすめなのが、ヌリカエです。優良な解体業者がそろっているため、悪徳業者に依頼してしまう心配もありません。自分らしいマイホームのためにも、賢く解体業者を見つけて、お得に古家の解体を進めていきましょう。