空き家を解体するときに補助金を利用する上で注意するべきポイント

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マンションを購入すると、住戸部分(専有部分)の所有権と同時に、エレベーターやエントランスなど共有部分の持分を共有することになります。

共有部分は、共有者全員の財産となりますので、個人で勝手に処分したり変更したりすることはできません。

実は、マンションで自分たちが自由に使えるのは「住戸の壁の内側だけ」

その他の部分に関しては、管理組合を通して法律で定められた手続きを通さなければ、変更することも取り壊すこともできません。

そこで、
マンションを購入した時に生じる所有権とは何なのか。
マンション全体を解体するにはどのような手続きが必要なのか。
各個室内を内装解体する際に気を付けることは何なのか

といったことについて解説していきます。



1. マンションの所有権に含まれる権利

一戸建て住宅の場合は、建物部分と土地部分(敷地)はそれぞれ独立した不動産として登記されます。ですから、土地と建物の両方を購入する場合は、土地と建物それぞれの登記をする必要があります。

ところが、マンションなど集合住宅の場合は少し様子が違ってきます。マンションを購入すると、専有部分の区分所有権、共用部分の共有持分権、敷地利用権(敷地の共有持分権)の3種類の権利が発生します。
ここで、マンションの所有権に含まれるそれぞれの権利について詳しく見てみましょう。

1.1. 専有部分の区分所有権

マンションは、1棟の建物の中に独立した複数の住居が存在しています。その中で、購入者が自由にできるそれぞれの独立した部分(専有部分)の所有権を区分所有権といいます。
専有部分とは一般的には住戸部分のことですが、厳密にいえば、天井・床・壁などコンクリート躯体部分で囲まれた内部空間となります。
この専有部分に関しては、個人の判断で好きに変更することができます。部屋のインテリアを変更するために、誰の許可を得る必要もありません。

1.2. 共用部分の共有持分権

マンションの一室を買っても、廊下や階段を使えないと困ってしまいます。ですから、マンション購入時には専有部分以外の共有部分について、専有部分の床面積の割合で持ち分を共有すると法律で定められています。これを共有部分の共有持分権と言います。 

具体的には、以下のものが共有部分となります。

  • その性質上、区分所有者が共同で使用する部分(廊下、階段、エレベーター、エントランス、バルコニー、外壁など)
  • 専有部分に属さない建物の付属物(専有部分の外部にある電気・ガス・水道設備など)
  • 本来は専有部分となることができるが、管理規約の定めにより共用部分とされたもの(管理人室・集会室など)

なお、区分所有者は、その共用部分の共有持分のみを自由に売却等することはできません
「共有者の持分は、その有する専有部分の処分に従う」と区分所有法で定められており、専有部分を譲渡すれば、共有部分も共に譲渡されることになります。

1.3. 敷地利用権

それでは、マンションが建っている土地についてはどうなっているのでしょう。こちらも共有部分と同様に、敷地の共有持分権(敷地利用権)が発生します。
敷地権とは、その土地に持っている所有権や地上権等の権利のこと。規約により、庭や駐車場などの一体として利用される土地も建物の敷地とみなされている場合は、これらの土地にも敷地権が及ぶことになります。

ここで、敷地権は建物(専有部分)と一体として処分しなければならないことになっています。これは、共有部分の共有持分権と同じです。


2. マンションを取壊す場合

マンションの一室を購入した場合、共有部分と敷地に関しての共有持分権が発生することはすでに述べました。ここで、「共有持分権」は、その共有財産の上に成り立つ各共有者の所有権のことを指します。
言葉を変えていえば、共有部分や敷地に関しては、「共有者全員で共有している」ということです。

ということは、専有部分に関しては、個人の判断で売却することは可能ですが、共有部分は全員の持ち物であるがため、全員の同意がない限りは変更を加えることはできないことになります。
ですから、ンションを取り壊したり変更を加える場合は、共有者(区分所有者)全員の同意が必要であると民法第251条で定められています。

しかし、マンションを取り壊したり建替えたりする場合に「全員の同意」が必要だとすると、一人でも反対すれば話がそれ以上進まなくなってしまいます。
そこで、被災による損壊、耐震性不足、一括建替え、大規模修繕などの場合には、特例として民法第251条に規定される条件が特別法により緩和されることとなりました。


3. 被災や耐震性不足のため取壊す必要がある場合

1995年の阪神・淡路大震災の時、全壊判定されたマンションであっても、所有者全員の合意が取れないために取り壊すことができないという問題が生じました。
そこで、以下のような法改正がなされてきました。

3.1. 改正被災マンション法で「5分の4以上の多数決」に変更

2013年の改正被災マンション法では、被災したマンションに限って、従来までの「全員同意」から「議決権の5分の4以上の賛成」で取り壊しが可能であると定められました。
また、改正前は「マンションが全壊した場合」だけが法の対象とされていましたが、改正後は「マンションが重大な被害(建物の価格の2分の1超に相当する部分の滅失)を受けた場合」も適用対象となりました。

3.2. 耐震性不足マンションについても「5分の4以上の多数決」

さらに、2014年改正マンション建替え円滑法により、耐震性不足マンションについても、議決権の5分の4以上の賛成でマンションおよびその敷地の売却を行う旨を決議できることとなりました。
ここで、「耐震性不足マンション」とは、耐震診断を行った上で、特定行政庁に対しマンションを除却する必要がある旨の認定(耐震性不足の認定)を受けたマンションのこと。

また、同改正法では、耐震性不足の認定を受けたマンションを建替えする場合、新たに建築されるマンションについて容積率が緩和されることになりました。
ただし、緩和されるのは、新築マンションが一定の敷地面積を有し、市街地環境の整備・改善に資するものについて特定行政庁が許可した場合に限られます。

 

ところで、こうした内容はいずれも被災マンション、耐震性不足のマンションという特殊な物件を除却をすることを目的としたものであり、マンション一般に適用されるものではありません。
また、2016年の熊本地震の際には、マンション解体の合意ができたにもかかわらず、建物に残った家財道具の処分などに関する同意書が集まらなかったがゆえに、解体が進まなかった事例もありました。


4. 一括建替えや大規模修繕のため取壊す必要がある場合

それでは、老朽化などによる建替えや大規模修繕が必要な時にはどうすればいいのでしょうか。

4.1. 建替え決議は5分の4以上の賛成が必要

マンションによっては、老朽化や地震による被害などで、建物を元の状態に戻すことが難しかったり、元の状態に戻すよりも建替えたほうがメリットが大きいと判断される場合があります。
こうした時は、区分所有者および議決権の5分の4以上の賛成による決議がある場合には、建物を取り壊し、新しい建物を新築することができます(区分所有法第62条第1項)。この決議を「建替え決議」といいます。
なお、建替え決議が可決された場合、建替えに参加する区分所有者等は、参加しない区分所有者に対して、その権利を売り渡すよう請求することができます。

4.2. 大規模修繕は原則として4分の3以上の賛成が必要

次に、建替えではなく大規模修繕のため共有部分を変更する(著しい変更を伴わないものを除く)場合は、少しルールが異なります。
区分所有法第17条第1項では、区分所有者および議決権の4分の3以上の賛成で、大規模修繕を行うことが可能とされています。ただし、「区分所有者の定数」に関しては、管理規約で過半数にまで減ずることができます。

4.3. 専有部分の区分所有者の承認が必要な場合も

ここで、大規模修繕工事が専有部分に影響が及ぶ場合は、その専有部分の区分所有者の承諾を得ることが必要となっています(区分所有法第17条第2項)。
専有部分への影響の例としては、「その変更工事中、ある専有部分への出入りが不自由になるとか、変更の結果、ある専有部分の採光・通風が悪くなるといった場合」があげらます。

 

なお、各所有者には工事の合意をする義務が課せられていません。工事に同意するかどうかは、各区分所有者の判断によるので、各々の所有者に条件を提示しながら協議を進めていく必要があります。


5. 各個室内の一部を取壊す必要がある場合

住戸部分は専有部分なので、自由に内装解体をしてもいいのでしょうか。実は、「専有部分」と思っている住戸部分にも「共用部分」が存在します。
具体的には、自分の部屋の中であっても、柱や梁といった構造体については「複数の所有者で共有している」とみなされ、「共用部分」となります。
ですから、解体する際には以下の内容に気を付けなければなりません。

5.1. 共有部分は破損させない

解体する時に、ある程度の擦り傷等が発生するのはやむを得ないのですが、強度に支障をきたすような破損を出してはいけません
万が一、建物の使用や強度に支障をきたすような破損が出た場合、管理組合や隣人等の他の区分所有者との協議、補償が必要になるケースも出てきます。

5.2. トラブル防止のためには事前に確認を

トラブルを防ぐためにも、着工前に管理組合に連絡を取り、共用部分の確認と共に、工事の際の注意点をチェックしておくとよいでしょう。
また、解体業者に対しても、適切な養生が計画されているかどうかを確認することが重要です。

5.3. 地域のニーズに合った解体で、購入者を見つけやすくする

解体をする際のもう一つの注意点としては、購入者が現れやすい解体を行うことです。
新しい購入者は、建物の購入費用だけでなくリフォームにいくらぐらいかかるのかも計算した上で物件の選定を行います。リフォームに莫大な費用が掛かるようであれば、買い手は付きにくくなってしまいます。
できれば、どこまで解体すればいいのか相談できる業者を探し、地域のニーズに沿った解体を行うのがいいでしょう。場合によっては、解体にあわせてリフォームも行うと売却がうまく進む可能性が高まります。

そうしたことが相談できる優良な業者を見つけるためには、一括見積サイトであるナコウドがおすすめです。




6. 取壊しを行う必要があるときは早めに準備を

マンションの全部または一部を取壊す必要があるときは、どのような理由であっても、法律(民法、区分所有法等)に定められた手順で協議を行う必要があります。

区分所有法の主な注意点としては以下の通りです。

  • 柱・梁は共有部分とみなす
    柱や梁は建物全体を支える構造の一部分なので、たとえ専有部分内にあったとしても、各所有者の共用物であることが前提となります。
  • 共用部分の工事には各所有者の合意が必要
    共用部分の解体やリフォームの場合には、各々の所有者の合意が必要となります。
  • 各所有者は合意する義務はない
    合意をするかどうかは各所有者の判断にゆだねられ、各人に工事の合意の義務が課せられているわけではありません。ですから、所有者一人一人に条件を提示しながら交渉を進めていく必要があります。

6.1. 早めの準備でゆとりを持とう

共有部分にかかわってくる取り壊しを行う際は、協議が必要となってきますので、相当時間がかかることが予想されます。場合によっては、区分所有者がなかなか特定できなかったり、連絡が取れなかったりすることも出てきます。
ですから、希望の時期に工事を行うためには、早い段階から準備を進めていく必要があります。

6.2. 弁護士や解体業者等の専門家への相談も視野に入れよう

また、交渉が難航するときには弁護士や解体業者等の専門家に相談したり、協議に加わってもらうことも必要です。
そうすることで、少しでも有利に交渉を進めていくことができるようになるでしょう。

7. マンションの取壊しを行う必要があるときは専門家に相談を

一戸建て住宅であれば、土地も家も自分自身の所有物ですので取り壊すのに面倒な手続きはいりません。しかし、マンションの場合は共有部分がありますので、きちんとした手続きを経てから作業を行う必要があります。
だからといって、そうした手続きを自分一人で進めていくのは何かと大変です。やはり、法律の専門家である弁護士や、取り壊し経験の豊富な解体業者に相談しながら進めていくのが安心です。

7.1. 解体工事の相談は一括見積査定のナコウドで依頼した業者へ

よりよい解体業者を探すためには、複数の業者に見積りを依頼するとよいでしょう。複数の担当者と接していく中で、あなたの相談に乗ってくれる信頼できる担当者を見つけることができる可能性が高まります。

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