空き家を解体したい!そんなときにおすすめの「解体ローン」とは

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空き家を解体したい!そんなときにおすすめの「解体ローン」とは

両親のために購入した住宅を結局使わなかったり、相続した住宅が空き家になってしまってその管理に困らされている人は多いようです。家というのは利用しないとあっという間に老朽化していくため、誰かが管理しなくてはいけません。しかしその都度、高い交通費を払って管理のためだけに空き家を訪れるのも長くは続かないでしょう。そうなるとどうしても空き家によるさまざまな問題が発生してしまいます。

もし管理することができないのであれば早急に解体して売却することを検討してください。しかしそうはいっても解体費は安いものではなく、数100万円の費用が想定されるでしょう。ただ実はそういった人に向けた解体ローンというものがあります。つまり解体費用の融資を受けられるのです。空き家となってなにか問題が起こる前にぜひ解体ローンを利用を検討してみましょう。




1. 空き家は放置しちゃダメ!解体を推奨する理由とは

空き家は放置することでさまざまな問題が発生し、大きな社会問題になっています。そのため平成27年5月26日に空家等対策の推進に関する特別措置法(空家等対策特別措置法)が完全施行されました。そしてこの法律により特定空家に指定されてしまうと固定資産税が最大で6倍になってしまうかもしれません。そのため持て余した空き家があるのであれば解体を検討する必要があるでしょう。

1.1. 特定空家に認定されると固定資産税が高くなる

特定空家とは「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう」と定義されています。特定空家に指定されると助言・指導・勧告・命令の順番で行政から指導が入り、そのまま空き家の状態が改善されなければ行政処分が下り、最大50万円以下罰金を科せられるので注意してください。

ところで不動産を所有していると固定資産税と地域によっては都市計画税が発生します。通常であれば住宅用地の特例が適用されるので、その土地に居住用の住宅が建っているのであれば固定資産税は最大1/6、都市計画税は最大1/3まで減額されるのです。しかし特定空家に指定されると、この住宅用地の特例から除外されるので支払う税額が増えることになるでしょう。

1.2. 老朽化した建物が崩壊する可能性

空き家の多くは基礎や土台の破損や腐食などで老朽化しており、倒壊によって近隣住民に大きな迷惑をかける恐れがあります。仮に倒壊によって物件損害や人身損害事故が起きた場合は所有者が賠償金を支払わなければなりません。空き家といえどその所有者に管理をする義務があるため仕方ありませんが、その額は数千万~数億円といった高額になるケースもありますので、管理ができないのであれば早めの解体が不可欠です。

1.3. 放火やゴミの不法投棄などの犯罪を誘発する

空き家には倒壊以外にも放火やゴミの不法投棄などの犯罪を招く可能性があります。また不法侵入を行う人もいますので、そういったことが増えてくるとその地域全体が犯罪に巻き込まれる可能性が想定されるでしょう。放火によって火災が起きれば近隣の住宅に燃え移るかもしれませんし、不法侵入者が増えれば近隣の空き巣被害などにもつながりかねません。

1.4. 害虫やねずみの発生、ひどい汚臭の原因となる

住宅というのは通気をしなければ湿気が溜まって腐食が始まります。そして通水しなければ排水トラップ内の水は1ヵ月ほどで蒸発してしまいますので、下水道から汚臭やねずみの侵入を許してしまうでしょう。そしてごみなどの不法投棄とあいまって悪臭は地域に広がり、動物まで住み着いてしまうこともあります。住宅は管理できないとあっという間に劣化してしまうのです。

2. 空き家解体ローンの仕組みと基本概要

空き家はさまざまな問題を抱えているため、そのままの状態にしておくことはできません。しかし解体するにしてもその費用は安いものではないでしょう。ただそういった人にこそ利用して欲しい解体ローンというものがあります。

金融機関によって詳細な内容は異なりますが、そのほとんどが空き家の解体を前提に作られている商品であり、住宅ローンと比べて審査が優しいというのが大きな特徴でしょう。多くの場合が担保も保証人も不要となっています。ここではこの解体ローンについて理解していきましょう。

2.1. 解体ローンとはなにか

解体ローンとは解体工事に利用できるローンのことですが、そのほとんどが空き家を対象にしています。まず前提として解体費用は一括もしくは着工前と工事完了後に半分ずつ支払うのが一般的のため、工事をしたくても予算を工面できなければ解体工事は当然できません。そのためこの解体ローンを利用することをおすすめします。

基本的な申請方法は住宅ローンと変わりません。融資を申し込み、審査を受けて融資を受けます。また大きな特徴として、融資を受けるための条件が低かったり、担保や保証人が不要、金利も低いものが多いでしょう。

2.2. 東京ベイ信用金庫の場合

東京ベイ信用金庫の空き家解体ローンを利用する場合を例に取り上げます。まず利用者の条件は以下となります。

  • 満20歳以上の個人である
  • 安定収入がある
  • 保証会社の保証が受けられる
  • 営業地区内に住所・居所がある、または営業地区内の事業所に勤務している

なお、使い道は空き家の解体費用とそれにかかる諸費用に限られます。特に難しい条件の記載はありません。次に借入金額などは以下になります。

  • 借入金額は1万円~500万円以内
  • 借入期間は3カ月以上20年以内
  • 金利は通常金利を適用する変動金利型が適用されます

平成30年4月2日~平成31年3月29日までの融資分に限り、金利値下げプランが適用されるようです。

2.3. 神奈川県JAバンクの場合

もう1つ神奈川県JAバンクの場合を例に取り上げます。まず利用者の条件は以下となります。

  • 地区内に在住または在勤している
  • 借入時の年齢が満20歳以上65歳未満でかつ、最終償還時の年齢が満72歳未満である
  • 継続して安定した収入がある
  • JAが指定する保証機関の保証が受けられる
  • その他JAが定める条件を満たしている

また現在、居住していない住宅に対する利用目的である必要もあります。こちらも特に条件を見る限りでは難しくはないのではないでしょうか。次に借入金額などは以下になります。

  • 借入金額は10万円~500万円以内
  • 借入期間は1年以上10年以内
  • 金利は固定金利期間によって金利が決まる固定金利選択型と、年2回の金利見直しがある変動金利型のどちらかから選びます

また担保と保証人は不要ですが、JAが指定する保証機関の保証は利用する必要があります。


3. そのほか、空き家解体に使える2つのローンと解体ローンとの違い

空き家を解体する場合には、解体ローン以外にも住宅ローンとプロパーローンを利用することができます。いずれも融資を申し込み、審査を受けることには変わりませんが審査の厳しさがそれぞれ違うと考えてください。特にプロパーローンの審査がおりるようであれば、保証会社への保証料もかからず、融資額に限度もないため一度検討してみる余地はあると思います。

3.1. 住宅ローン

住宅ローンというと通常であれば購入時に利用するものだと考えると思いますが、空き家を解体して新築工事を行う建て替えの場合には、建築工事の費用に解体費用を組み込むことができるので、住宅ローンによって解体費用を工面することが可能です。利用の際には新築工事と解体工事の見積書を持参して融資の相談をするようにしましょう。

3.2. プロパーローン

プロパーローンとは無担保ローンとも呼ばれるもので、担保・保証人・保証会社が不要で銀国独自の基準を満たすことができれば融資をしてもらえるというローンです。また住宅ローンや解体ローンでは信用保証協会の保証を利用することがほとんどですが、プロパーローンではその必要はないため保証料もかからず、なおかつ融資金額に限度もありません。

一般的に住宅ローンの審査が下りない場合に使用を検討されることが多いでしょう。しかし、担保も保証人も不要なため審査が非常に厳しいことは否めません。審査においては自己資本が充実していることも重要ですが、人柄も十分に関わってくるようです。また融資してもらえるにしても2週間~1ヵ月程度の時間が必要になるので、期間に余裕をもって申し込みましょう。


4. 空き家の解体ローンを利用する前の注意点

解体ローンは空き家で困っている所有者にとっては便利なものですが、あくまで借入れをしているという意識を持った利用が大切です。住宅ローンと同様に審査も当然ありますし、利用するための条件もあります。ここでは利用する前にどういった注意点があるのか、そしてそのほかにも補助金制度の利用やそもそもの解体費用を抑えるといった点を確認していきましょう。

4.1. 銀行によってローンの内容や金利なども変わるので比較が必要

解体ローンといっても融資してくれる銀行によっては融資額の上限や返済期間、金利なども変わってきます

金融機関 融資上限 返済期間 金利
東京ベイ信用金庫 500万円以内 20年以内 年2.275%~3.475%
川口信用金庫 500万円以内 15年以内 年0.68%
JA西東京 500万円以内 10年以内 年2.60%

融資金額の上限に大きな差はないように思えますが、返済期間や金利に関しては金融機関によってさまざまなようです。ただローンの内容も大切ですが、基本的にはその金融機関のある地区内に在住もしくは在勤していることが利用条件となりますので、あくまで近隣の金融機関から最適なものを選ぶことになるでしょう。また一部金融機関は空き家解体であれば金利の引き下げも行っているので事前に確認しておくことをおすすめします。

4.2. ローンではなく補助金の利用も検討する

空き家を解体する場合、自治体によっては補助金を出してくれるところもあります。やはり空き家というのは放っておくと地域に悪影響があるので、自治体としても早急に対処したいのでしょう。ただ補助金は建物を解体する前に申請する必要があることに注意してください。そしてあくまでも解体工事が終わってから交付されるものなので、工事に必要な金額はまず自分で工面しなければいけないことに変わりはありません。まずは自治体に補助金制度の有無を確認してみましょう。

4.3. 解体工事費用の見積もりを抑える

解体ローンは借金と同じなので、解体工事にどれくらいかかるのか費用をしっかり見積もりして吟味する必要があるでしょう。特に工事の見積もりは業者によって大きく差が出るケースもあるので、業者選びをしっかりと行う必要があります。そのためにはヌリカエを使って複数の業者に一括見積りを依頼してみましょう。そのなかから適正相場内で比較的安い業者を選ぶことで、そもそもの費用を抑えることをおすすめします。

ヌリカエ

4.4. 解体後の土地を高く売却する

もし解体後の土地の売却を検討しているのであれば、解体にかかった費用に充てるためできるだけ高く売るようにしましょう。また住宅の建っていない土地を所有し続けた場合、住宅用地の特例から外れるため特定空地に指定されたのと同様に固定資産税が最大で6倍、都市計画税が最大で3倍になる可能性もあります。そのためどちらにしても早期売却を行ったほうがよいでしょう。

基本的に土地の売却となると売主ができることは相場を理解して、信頼できる不動産業者に仲介をお願いすることぐらいでしょう。ただ築年数が古い空き家の場合では買い手も見つからないと思いますが、土地であれば十分に需要は存在しますので安心してください。


5. 空き家解体工事専門の「解体ローン」も検討してみて

空き家の解体には30坪で100~120万円、50坪で150~200万円、100坪で300~350万円ほどの費用がかかります。実際は住宅や業者によって相場は大きく異なることもありますが、高額であることに変わりはありません。補助金を利用するとしても交付されるのは工事完了後です。結局は自分で費用を工面するほかありません。そのために便利な解体ローンの利用もぜひ検討してみてください。住宅ローンに比べたら、担保も保証人も必要なく、金利もお手頃なのでまずは気軽に金融機関に相談してみましょう。

5.1. 空き家の解体工事の一括見積もりができるヌリカエ

ローンを利用するにしてもまずは解体工事の見積もりを把握する必要があるでしょう。その際におすすめなのがヌリカエを利用した一括見積りです。インターネット上で簡単に行えるので、時間も手間もかかりません。そのほかにも解体工事に関わる悩みを相談できる環境も整っているので、試しにぜひ利用してみてください。