ビル解体にかかる準備と期間|スムーズに進めるポイント

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高度経済成長期の中で、沢山のビルやマンションが建てられてきました。あれから60年を超え、いま多くのビルが建て替え期を迎えています。時代の変化とともに、ビルも強くしなやかな構造になり解体も手間がかかるものも多く抱えています。

特にアスベストを使用した物件の処理には注意と費用が必要です。また、SRC造などのビルの解体が必要な場合、一般家屋の解体とは手法が変わってきます。建て替え期を迎える中で、ビル解体に必要な準備や計画についてみていきましょう。




1. ビルの解体工事の準備と計画

所有しているビルや購入した土地に建つビルを解体する場合には、大きさや構造によって準備などが変わってきます。ビル解体時の安全管理や必要な対策について、ここではみていきましょう。

1.1. 請負金額が500万円を超える場合

ビルなどの解体工事をお願いする場合、請負業者の請負金額が500万円を超えると解体工事業の許可だけでは処理ができなくなります。この場合、建設業許可を保持している業者を選ぶ必要があります。解体工事業登録にあたっては、申請書、技術管理者の氏名、誓約書、実務経験証明書等の提出と、登録手数料は3万3,000円でとれます。

建設業許可の取得は解体工事業登録に比べるとハードルが高いです。申請にあたっては、許可申請書、役員一覧、営業所一覧、工事経歴書、株主調書、財務諸表など様々な書類が必要です。また、大臣許可の場合は登録免許税として15万円が必要です。知事許可の場合は許可手数料として9万円が必要です。

見積もり金額を見て、500万円を超えていたら、建設業許可を所収する業者かどうか、業者を選ぶ際には十分に注意してチェックしましょう。

1.2. 安全管理に必要なこと

ビルの撤去となると大きなコンクリート片や巨大な重機が入って大規模な解体です。安全管理に必要なこととしては多岐にわたりますが、主だったものを列挙しておきます。

日々の管理事項としては、第三者災害、墜落、落下災害、火災災害これらの絶無、公害の防止があげらあす。これに加え、交通安全、近隣住民に対する安全、日常点検の実施が行われます。
その他に安全作業打ち合わせを元請けがきちんと実施し、作業工程ごとの危険作業や、注意点を関連事業者全体で共有し、確認しながら進めることが求められます。また、最近では、重機災害が増えており、転倒の防止などに十分に注意が必要です。電線が多い場所や道路幅が狭いところなどで作業する場合は、どのように安全管理をするのか聞いてみると良いでしょう。防火管理、近隣対策などを打ち合わせておくことが必要です。タバコの扱いについては火事や苦情に繋がるので、どう扱っているか一言聞いいておくと良いでしょう。

1.3. アスベスト調査

古いビルを解体する場合気をつけたいのが、アスベストの有無です。アスベスト調査は必ず行い、必要な作業を施す必要があります。数十万円程度かかるものから数百万円規模に膨れ上がる場合もあります。

アスベストが出たらまず事前調査を行い、自治体に相談しましょう。処理費用の補助金を用意している場合があるので、アスベストが出た場合はアスベスト分の工事費を大幅に軽減できます。東京都のいくつかの区では3分の2から2分の1までの補助制度を用意している自治体があります。

1.4. フロンガス調査

室外機や冷蔵庫のフロンガスなどについても注意が必要で、フロンは2003年に製造が中止され、回収破壊が進められてきましたが、回収量が上がらないことから、2013年に法改正を行いより厳密に取り扱い廃棄が定められました。

古いビルには特に冷暖房施設などに多くのフロンを使用しているので、事前に調査をし、出てきた場合は適切な処理が求められます。処理費用はキロ当たり数万円程度で処理してくれます。補助金はありません。

1.5. 近隣への影響調査

近年、クレームやトラブルが多くなっています。ここで手を抜くと後で大きな問題にも発展しかねません。近隣への影響調査を十分に注意しましょう。ビル解体における近隣への影響で、最も多いのは、振動や騒音による解体自体に避けられない周辺への影響です。次に粉塵や埃などある程度、養生シートで防ぐことができるクレームがあります。最後に解体業者のマナーの悪さが目立ちます。

振動や、騒音は遮蔽シートなどを活用して抑えるにしても、事前に周辺の影響調査を撮っておくと後に役に立ちます。工事後の隣地のひび割れの訴えの確認など考えると、事前調査費には一定の予算を考えて行ったほうがよいでしょう。


2. ビルの解体工事を行う手順と期間

ビルの解体工事行うのに手順は概ね変わりはありません。構造によって期間は頑丈なほど時間がかかります。ビル解体の手順と期間についみていきましょう

2.1. ビルの解体手順

一般的に敷地の狭いビルの解体手順は、重機を上に乗せて解体をしていきます。まず、防音パネルを設置し、内装工事を行います。建築リサイクルが厳しくなっているので、内装で壊せるものは、この時点で分けておく必要があります。そして、解体するビルに重機が載せられるよう補強します。

その後、重機を釣り上げるか、自走で上がり、天井、壁、床と壊していきます。がれきは通しの穴を開け、1階へ集めます。1階まできたら基礎土間の撤去を行い、更地にして完了です。清掃も忘れずにしてもらいましょう。

2.2. 構造と面積による期間の目安

ビルにはS造とRC造、SRC造のタイプがあります。S造は木の柱を鉄に置き換えたものです。ものによって二種類の厚みがあります。RC造はいわゆる鉄筋コンクリート造と呼ばれるもので、鉄筋で組んだ枠にコンクリートを流し込み強度を出します。SRC構造はSの鉄骨の周りにRCの鉄筋を張り、コンクリートで硬めた構造をそています

ビルの解体工事の目安はS(鉄骨)造の場合、延べ床面積50坪で10~15日、100坪以上なら20~30日程度です。RC造は50坪で15~20日、100坪で60~80日程度です。SRCになると頑丈で、50坪でも30~50日はかかる工事です。


3. ビルの解体に掛かる費用の目安

一般的にビルの解体工事にあたって、構造と面積で大体の相場は出ています。しかし、相場以上に、立地条件の悪さや、アスベストなどの有害物処理、近隣トラブルなどで費用は変化します。一般的な目安と価格が上がりそうな部分についてみていきましょう

3.1. ビル解体工事の相場

S造の場合坪単価の目安は35,000円、RC造の場合は45,500円、SRC造の場合は60,000円程度です。木造の解体は3万円程度ですので、S造の場合とあまり変わりありませんが、SRCと比べると倍ほどします。広いほど解体費用は膨れていきます。

ただし、ビルの解体見積もりは木造に比べて難しく、業者によっても様々です。構造体がどんなものを使っていて、どのような補強や設備を施しているか、細かく調査をしないと、予定外の出費に見舞われます。

3.2. 現地調査が重要

先程もみてきたように、ビルの解体はまず、面積と構造によって費用が異なります。また、ペンシルタワーのような狭い敷地の建物はより解体費用がかさむ傾向にあります。アスベストやフロンガスの有無等の条件によって総額は変化するため正確な費用が知りたい場合は現地調査が必要です。

知識をもった営業がきんと動いて現地調査を行い、スムーズに工事が進められる業者を見つけることが最良の選択です。また、元請けが一括で、解体する場合は安く済む場合が多いです。かといって大手に頼めば一括でやってくれるかというと、人手不足の中で下請け、孫請に流されてしまう可能性もあります。きちんと見積もりをとって、信頼できる営業をみつけましょう。


4. ビルの解体をスムーズに進めるためのポイント

ビルの解体をスムーズに進めるためには、何よりも事前準備が肝心です。解体がはじまると途中で問題が起きたときに止めるのは非常に困難で、周辺へも迷惑をかけます。ここでは、ビルの解体をスムーズに進める為のポイントについてみていきましょう。

4.1. 図面を用意する

なによりも図面を用意するだけで、事前調査費用が大きく変わってきます。特に古い物件や増改築を繰り返した物件などは、図面がどこにあって、正しいものか確認しておきましょう。図面があれば、それを基に机上見積もりを複数社にかけて、良いところを探せます。

また、図面にアスベストなどの記載があれば、早期に事前調査に出すことができ、正確な解体費用や補助金申請がスムーズにできます。解体を検討するなら、まず図面を探しましょう。

4.2. 調査を充実

図面がない場合でも、現地調査や内部調査をしっかりやってくれる業者を見つければ、見積もりと大きく変わらない工事が可能でしょう。適当な業者に任せて、工事中にアスベストが出てきたりしたら、一旦工事はストップし、解体工事費は跳ね上がります。図面が見つからない場合は特に調査実績と信頼のおける業者に依頼して、見積もりをとりましょう。

4.3. 中間マージンを無くす

建てたときの業者に解体も任せれば安く済むとは限りません。不動産業界もさまざまで、売りが専門でも解体が不得意な場合もあります。付き合いでと思っても、必ず複数の実績ある業者に見積もりをかけて、比較をすることが大切です。工事が大きくなるほどマージンも大きくなるので、数百万から数千万円程度下がる例も見受けられます。付き合いがあるとしても中間マージンの削減は要チェックです。

4.4. 安全管理に対するノウハウのある業者を選ぶ

近年の異常気象などに伴い、クレーンの倒壊や養生パネルの飛散など工事にまつわるトラブルは後をたちません。正しい操作や、設置をしていれば起こらなかった事故もたくさんあります。安全管理に対してノウハウと実績がある業者を選ぶことは、財産だけでなく、だれかの命を守ることにも通じます。小さな工事だから安いところでいいというような気持ちではなく、業者を選ぶことが大切です。

4.5. 工期と費用が掛かることを理解しておく

先程も見たように、木造に比べて、頑丈になるほど工期は長くなります。工期が伸びることは費用にも直結します。また、事前調査や周辺調査などさまざまな費用がかかりますが、業者によっては載せていないところもあるでしょう。事前にビルの解体を行うとどんな費用がかかるのか意識して見積もりを見ることで良い業者を見つけられるでしょう。

4.6. 一括見積もりで複数社を比較

これまで見てきたように、ビルの解体は特にノウハウが必要で、古い物件ほどリスクを伴います。この場合、建ててくれた業者なら安心と丸投げでお願いするのは賢明ではありません。ビルの解体を得意とする専門の業者に見積もりを依頼してみましょう。特に信頼できる解体業者と契約するには複数社に見積もりをお願いし、やり取りの中から見つけると良いでしょう

しかし、そのような業者を自分で探すのは大変です。いまならビルの解体業者インターネット一括見積サイト「ナコウド」が便利です。




5. ビルの解体工事に備えてしっかり事前準備をしておこう

ビルの解体工事となると、無事故なだけでなく、周辺にも配慮が必要な時代となりました。ビルの解体に備えて、しっかりと事前に準備をし、工事後も周辺の方達と良好な関係を持てるよう、良い業者選びが大切です。廃棄物処理法では、無許可の事業者に解体廃棄を依頼した場合、業者だけでなく、個人に対しても、5年以下の懲役若しくは1,000万円の罰金またはこの両方が課せられます。

良い業者を選ぶ為にも、ビルの解体手順や相場、値上げのポイント、値下げのポイントをよく理解して、悪徳業者に捕まらないよう自身でも地域の相場程度は調べた上で複数社に見積もりをかけ、良い業者を見つけましょう。

5.1. 信頼できる解体業者を探すならナコウドの一括見積もり

そんな信頼できるビル解体業者の見積もりを取るなら、優良業者登録で評判のナコウドがおすすめです。一括見積もりサイト「ナコウド」なら、登録された優良な、解体業者から、対象地域にある業者に絞って結果を表示してくれます。一度の建物情報を入力するだけで、複数社に見積もりを依頼可能。手間を省けます



 

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